Registro y catastro
Es muy frecuente encontrar, sobre todo en los inmuebles rústicos, pero también en parcelas y chalets, que no coincida la información recogida en el Registro de la Propiedad con la descripción del catastro, y para colmo, que ninguna de las dos coincidan con la situación real.
En numerosas ocasiones tenemos problemas de lindes, de metros en exceso o defecto, o una ampliación de la vivienda que no aparece inscrita, e incluso una casa entera sin describir donde en la documentación del inmueble se refleja sólo una pequeña caseta de obra o aperos. La casuística es muy amplia, y muy frecuente. Así, incluso cuando todo está aparentemente bien regulado encontramos piscinas que no se recogen en ninguna escritura o porches de vivienda o aparcamientos de obra. Ello no debe preocuparnos, a priori, habrá que ver los años que lleva construido, pero muchas de estas obras se pueden legalizar de algún modo.
Y ello es además importante porque para el que vive allí quizá no sea muy importante, aunque siempre existen muchos riesgos si las obras no se han adaptado a la legalidad, o si legamente no existen. También puede haber problemas lógicos con las compañías de seguros en caso de siniestro. Y sobre todo, resulta un problema muy importante si se quieren vender, por varias cuestiones, desde limitaciones en su venta o su inscripción, hasta la desconfianza o negativa de un comprador a comprar lo que no tiene reflejo legal, a la imposibilidad por ejemplo de encontrar una buena hipoteca, al tener un valor teórico para la hipoteca muy inferior al de mercado.
Esto es lo que se intentó resolver entre otras normas, a través de la específica Ley 13/2015, de coordinación entre registro y catastro, pero como decimos la complejidad es una mayor y se necesita acudirá a otras normas, al menos para permitir la adaptación a la realidad física, como la legislación hipotecaria, normativa administrativa de cada Ayuntamiento, o normativa general civil.
La referida Ley establece que se presumirá que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica incorporada al folio de la finca en el Registro de la Propiedad (conforme al artículo 38 de la Ley Hipotecaria), es decir presunción de los datos físicos que consten en el registro.
Y en la ley, en aras de facilitar lo que antes comentábamos, se prevé un pequeño procedimiento con notificaciones, a los colindantes, en caso de rectificación de la superficie o linderos.
La descripción de las fincas en el Registro de la Propiedad podrá venir acompañada de la representación gráfica georreferenciada de la parcela, de acuerdo con la información que suministrará el Catastro, basada en el formato europeo Inspire de parcela catastral. Con ello se permitirá identificar sobre plano la situación, forma y superficie de la finca registral, superándose la situación anterior en que la mayoría estaban solo descritas y redactadas. El ciudadano puede solicitar voluntariamente la incorporación en el Registro de la representación gráfica georreferenciada con ocasión de la inscripción de cualquier acto o negocio, por ejemplo, de una compraventa, sin tener que hacer un trámite específico.
En todo caso, dada la complejidad de muchas situaciones, la necesidad en ocasiones de tener que recurrir a un técnico de la edificación para levantar un plano de las obras o mediciones, es más que aconsejable que se ponga en contacto con un Abogado inmobiliario que le pueda asesorar en los trámites desde su inicio.
