Asesoramiento inmobiliario
En ésta web podéis encontrar numerosa información que puede resultar útil para comprender y asesorarse sobre cuestiones inmobiliarias. Así, hay apartados sobre desahucios e inquilinos morosos, contratos (opción de compra, arras, arrendamientos), fiscalidad de la vivienda, y asesoramiento inmobiliario general sobre la compraventa.
Numerosas cuestiones nos plantean en nuestro despacho especializado en asesoramiento inmobiliario sobre la compraventa de viviendas o locales comerciales, cambio de usos, lindes, obra nueva, y otras circunstancias por las que en ocasiones incluso acudimos también al notario a acompañar a los clientes en las operaciones de compraventa. Ello es lógico, y sorprende que no sea más frecuente todavía. Para muchos clientes la compra de una vivienda es la mayor operación económica que van a hacer en su vida, o una de las mayores. Sin embargo sorprende ver que si para un alquiler u otras cuestiones menores consultan muchas cosas, para la compra confían en la inmobiliaria y en los documentos que les presentan sin asesorarse de la compra, de las condiciones de financiación o de las cuestiones jurídicas de la vivienda con un Abogado inmobiliario.
Por ello, para completar estas cuestiones relativas a la compraventa de una vivienda que hay tanto en la web como en el blog inmobiliario, queremos dejar algunas notas e información sobre la información registral e inscripción en el Registro de la Propiedad.
El Registro depende del Ministerio de Justicia, en él se inscriben todos los inmuebles a fin de dar garantía a las partes de un contrato, o a terceros. Los registradores son los encargados de calificar los documentos, y de registrar las fincas.
Cuando hablamos de calificar nos referimos al acto de valorar y comprobar que los documentos que se quieren registrar cumplen la ley.
Las fincas se registran en libros. Todo lo que se escribe en los libros son asientos. Hay diferentes tipos de asientos. El asiento mas importante es la inscripción por eso hablamos de inscribir una casa en el Registro.
Para obtener información de la vivienda tenemos que acudir a la publicidad registral, que nos otorga dos opciones, la nota simple y el certificado.
La certificación sirve para informar sobre el contenido del Registro. Nos sirve como prueba en un juicio. La certificación está firmada por el registrador.
La nota simple sirve para informar. Una nota simple no está firmada por el registrador. No sirve por tanto para un juicio.
La anotación preventiva. Sirve para avisar de que una finca tiene juicios o deudas pendientes. Una anotación preventiva puede cambiar la información del Registro. Si compramos una propiedad es importante saber si tiene anotaciones preventivas porque podemos perderla. Obtener la correcta información del inmueble como podéis ver es muchísimo más importante de lo que se piensa.
Las anotaciones preventivas pueden ser de embargo (para saber por ejemplo si el dueño tiene deudas), de demanda, (que informa si hay pleitos entre el dueño y otras personas, o hay pleitos sobre al casa), y también existe la Anotación preventiva de prohibición de disponer, mucho menos frecuente, que informa de que el dueño de una finca no puede vender o donar la finca.
A veces los clientes se asustan cuando ven una nota denominada de afección fiscal, ya que es una nota muy común y aparece como si fuera una carga. No es para asustarse tanto, pero sí para tener en cuenta. Mucho más en cuenta de lo que se hace habitualmente. Esa nota sirve para asegurar que un impuesto se ha pagado correctamente, y Hacienda tiene hasta cinco años para comprobar que el pago ha sido correcto, que se ha pagado o no, y esa responsabilidad recaería sobre el nuevo dueño.
Por tanto, hay que saber lo que vemos en una nota antes de dar todo por bueno, como muy generalmente se les dice a los particulares.
Otro término que resulta extraño es el Idufir. Es el número de la finca que sirve para identificarla y tenerla localizada e individualizada en toda España. Es por tanto como si fuera el DNI del inmueble o terreno.
Por último, la obra nueva también es un término que suele salir bastante. Y se refiere a la operación que en su momento se hizo para registrar la construcción de una propiedad. También es muy importante, porque si la obra es reciente nos dirá si el edificio se está construyendo aún o si ya se ha terminado con sus licencias inclusive. También nos dirá limitaciones de la vivienda, por ejemplo si podemos o no hacer alquiler turístico o destinar los pisos a fines comerciales, uso de las terrazas, etc, todo ello a través de sus normas internas, o incluso estatutos, información como decimos muy importante según el destino que se le quiera dar a la vivienda, ático o bajo.
Respecto a las cuestiones relativas a los lindes, falta de coordinación entre datos de Registro y catastro, obras no legalizadas os dejamos una reseña específica en este mismo apartado de Abogados inmobiliarios.