ARRENDAMIENTOS
Los arrendamientos son una de las cuestiones más importantes en el asesoramiento inmobiliario. En éste caso no vamos a hablar de problemas frecuentes como los desahucios de inquilinos morosos, el desahucio por precario o los problemas con inquilinos (o ocupantes) molestos en las comunidades de vecinos, porque hay artículos específicos sobre esas materias en esta web y en el blog.
También en el blog de Abogado inmobiliario Valencia pueden encontrarse artículos por las recientes novedades legales referentes a la actualización de la renta o la polémica suspensión de las ejecuciones (lanzamientos de vivienda) por la vulnerabilidad del inquilino u ocupante.
Un tema fundamental en las reformas legales sobre la materia, y a la hora de redactar los contratos es la duración del alquiler. Con la normativa vigente, el inquilino podrá, si quiere, permanecer en el piso alquilado durante cinco años. Y si el propietario es una empresa, el periodo mínimo impuesto se alargará a siete años.
Hasta la última reforma, el periodo máximo que podía permanecer en la vivienda arrendada eran tres años sin tener que renovar contrato. Desconocemos si la próxima reforma anunciada volverá a reponer los contratos a esta situación.
Por otra parte, una vez pasados los cinco (o siete años) de contrato obligatorio, puede darse una prórroga tácita de tres años.
Recuperar el inmueble.
Durante los cinco años de contrato o de prórroga obligatoria, el arrendador sólo podrá recuperar la vivienda para sí mismo o para un familiar directo si lo prevé y lo incluye de forma expresa en la redacción del contrato, en el momento de la firma. Este es otro de los ejemplos de la importancia de asesorarse para redactar un buen contrato de arrendamiento de vivienda. Otros aspectos importantes a incluir en el contrato con por ejemplo lo relativo a obras, la fianza, el seguro del inquilino y las cuestiones sobre mantenimiento y reparaciones siempre tan conflictivas.
Por último, cuando se quiera finalizar el contrato es muy importante tener en cuenta lo previsto en el contrato o en la ley sobre el preaviso. La normativa actual dice que si finalizados los cinco (o siete) años de duración del contrato, el propietario quiere recuperar el inmueble deberá avisar al inquilino con cuatro meses de antelación. El periodo de preaviso del inquilino es de dos meses de antelación. También hay que tener en cuenta la posible duración obligatoria o mínima del contrato para el arrendatario, cuestión que en el despacho nos ha supuesto muchas consultas y problemas entre las partes a la hora de finalizar el contrato de arrendamiento.
Alquiler turístico, un tema novedoso y controvertido
Por último, mención especial queremos hacer a los pisos turísticos, por las dudas que generan y conflictividad con los vecinos en muchas ocasiones. En el blog podéis encontrar también un artículo muy interesante sobre la fiscalidad (impuestos) que han de pagar los pisos turísticos. Y otro artículo sobre la regulación y contrato de pisos turísticos, ya que la normativa y la relación de arrendamiento de este tipo de pisos queda fuera de la LAU.
Las comunidades de vecinos puedan limitar los pisos vacacionales. Bastará una mayoría de tres quintas partes de los propietarios para cambiar el estatuto de la comunidad para prohibir los pisos turísticos en el edificio. Antes era necesaria unanimidad para cambiarlos, por lo que con que el propio dueño del piso en alquiler vacacional se opusiera a dicha prohibición, la comunidad de vecinos se vería impedida.
El despacho asesora a la Asociación de propietarios de inmuebles, así como ha asesorado a numerosas inmobiliarias, promotoras, administradores de fincas e incluso asesoramos jurídicamente al Registro de inquilinos morosos, ahora lamentablemente ya sin actividad. Servicio que en parte ha asumido el Colegio de Abogados de España. Todo ello nos ha dado una visión amplia y una larga experiencia sobre la materia. Póngase en contacto con nosotros para analizar personalmente su situación y tener un asesoramiento personalizado y profesional.